Bland part 3 Asset ของ Bland จะเอามาต่อยอดทำอะไรได้บ้าง มาดูกัน
เริ่มนำ Hidden Asset มาต่อยอดการเติบโต
IMPACT 2
แผนการพัฒนาโครงการในอนาคตของ BLAND เรามองว่าเป็นการนำสินทรัพย์เดิมที่อยู่กับบริษัทมานานกลับมาพัฒนาเพื่อต่อยอดการเติบโตของบริษัทในระยะยาว ซึ่งเรามีมุมมองที่เป็นบวกต่อการพัฒนา Impact 2 เนื่องจาก BLAND ได้เปรียบที่เป็นผู้ประกอบการพื้นที่แสดงสินค้าที่ใหญ่ที่สุดในประเทศและส่วนของ IMPACT 1 นั้นมีระดับการเข้าใช้พื้นที่อย่างหนาแน่นถึง 70 – 75% ซึ่งการพัฒนา IMPACT 2 จะส่งผลดีหลายประการ เช่น
1) เพิ่มรายได้ค่าเช่าหรือ recurring ในอนาคตของ BLAND มากขึ้น
2) เพิ่มมูลค่าของสินทรัพย์ส่วนอื่น ๆ ในเมืองทองธานี จากมูลค่าของที่ดินที่เพิ่มขึ้น
3) เพิ่มความเป็นผู้นำของการเป็นเจ้าตลาดของศูนย์แสดงสินค้า
4) เพิ่มโอกาสของการทำ REIT กองที่ 2
ศรีนครินทร์
การพัฒนาโครงการนี้จะเป็นฐานให้กับ BLAND ในการกลับมาพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบที่อยู่นอกเมืองทองธานี ซึ่งเราเชื่อว่าด้วยต้นทุนที่ต่ำและความร่วมมือกับผู้รับเหมาก่อสร้างระดับต่างประเทศ จะทำให้ BLAND ประสบความสำเร็จในการขายและเป็นฐานรายได้ต่อเนื่องไม่ต่ำกว่า 5 – 7 ปี โดยในเฟสแรกของทาวน์เฮาส์เราคาดหวังอัตราการทำกำไรขั้นต้นที่ประมาณ 34 - 35%
การขยาย Port ของธุรกิจโรงแรม
ด้วยความสำเร็จของโรงแรม Novotel เมืองทองธานี ซึ่งเป็นโรงแรมระดับ 4 ดาวที่เปิดเพื่อรองรับผู้ใช้บริการศูนย์แสดงสินค้า ทำให้ BLAND วางแผนการขยายธุรกิจโรงแรมเพิ่มเติมโดยยังคงเน้นกลุ่มลูกค้าในกลุ่มผู้ใช้บริการศูนย์แสดงสินค้าหรือศูนย์ประชุม โดยเรามีมุมมองเป็นบวกต่อการพัฒนา Economy Hotel คือ IBIS IMPACT รวมทั้งการขยายส่วนของโรงแรมในอนาคตไม่ว่าจะเป็นเพื่อรองรับ IMPACT 2 และโรงแรมบนที่ดิน Land Bank ของบริษัทคือบริเวณมักกะสัน ที่จะเป็นส่วนผสมของทั้งศูนย์ประชุมและโรงแรมและสถานที่ตั้งที่ได้เปรียบจากการเดินทางที่สะดวกด้วยAirport Link
REIT คืออะไร
ปลายปีทีผ่านมา ก.ล.ต. เห็นชอบให้จัดตั้งกองทรัสต์สำหรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Turst – REIT) โดยเริ่มมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค. 2556 ข้อแตกต่างหลักใหญ่ ๆ ระหว่าง REIT กับ Property Fund เช่น
1) REIT สามารถลงทุนในสินทรัพย์ต่างประเทศได้ตราบใดที่รายได้หลักมาจากค่าเช่า ต่างจากกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ให้ลงทุนในประเทศเท่านั้น
2) กู้เงินได้เพิ่มขึ้นเป็น 35 – 60% เพื่อนำไปขยายการลงทุนในกองทุนนั้น ๆ ได้ ซึ่งกองทุนอสังหาริมทรัพย์ให้กู้ได้เพียง 10% ของ NAV
3) ผู้ถือหุ้นใหญ่สามารถเข้าถือได้มากถึง 50% ต่างจากกองทุนอสังหาริมทรัพย์ปัจจุบันให้ถือได้ 1 ใน 3
เรามองว่าการผ่อนปรนข้อจำกัดของ REIT เป็นการเพิ่มความคล่องตัว เพิ่มโอกาสการเติบโตและการขยายการลงทุนให้กับกองทุนและทำให้ REIT เสมือนเป็นกึ่งกองทุนกึ่งบริษัทจดทะเบียน อย่างไรก็ตามความเสี่ยงมีโอกาสเพิ่มขึ้นตามมาเนื่องจาก REIT ที่มีเงินกู้จะเริ่มภาระการจ่ายดอกเบี้ย และการลงทุนในต่างประเทศจะต้องศึกษากฏเกณฑ์ข้อบังคับให้ให้ชัดเจนเพื่อลดความเสี่ยงของการลงทุนและกองทุน
IMPACT จะเป็น REIT กองแรกของประเทศไทย
BLAND อยู่ระหว่างการจัดตั้งกอง REIT โดยสินทรัพย์ที่ใช้คือ ที่ดิน พื้นที่ รวมทั้งงานระบบทั้งหมดใน IMPACT มูลค่ากองทุนประมาณ 19,000 ล้านบาท และ BLAND จะกลับเข้าไปถือ 50% ในกอง REIT ส่วนที่เหลือขายให้กับนักลงทุนทั่วไป โดยจะเป็นกอง REIT ประเภท Freehold กองแรกของประเทศไทยและเราคาดหวังกำไรพิเศษสุทธิที่ 2,800 ล้านบาท (สุทธิภาษี ค่าใช้จ่าย และหักส่วนเข้าไปถือกลับ 50%) โดยคาดว่าระยะเวลาที่จะขายหน่วยได้คือช่วงปลาย 3Q56 นอกจาก BLAND จะยังคงได้รับเงินปันผลจากส่วน 50% ที่บริษัทยังคงถืออยู่ด้วย
RR is the key (REIT and Reinvestment)
กลยุทธ์ RR หรือการจัดตั้ง REIT และนำเงินทุนหมุนเวียนหรือผลตอบแทนที่ได้กลับเข้าไปลงทุน (Re-invest) ในสินทรัพย์ของบริษัท สร้างมูลค่าเพิ่มและต่อยอดการเติบโต จะเป็นกลยุทธ์ของ BLAND นับตั้งแต่นี้เป็นต้นไป ซึ่งเรามีมุมมองที่เป็นบวกต่อการจัดทำ REIT ของ BLAND เนื่องจากเราเชื่อว่าด้วยสินทรัพย์ที่มีและผลตอบแทนที่ได้จะทำให้บริษัทกลับมายิ่งใหญ่และสามารถเติบโตในระยะยาวได้ โดยเงินทุนหมุนเวียนที่จะเข้ามากว่า 9,000 ล้านบาทจะถูกนำไปลงทุนต่อยอดพัฒนาโครงการอื่น ๆ ของบริษัทไม่ว่าจะเป็น IMPACT 2 โครงการที่อยู่อาศัยย่านศรีนครินทร์ โครงการคอนโดมิเนียม Double lake เฟสต่อเนื่อง และโครงการศูนย์การค้าขนาดเล็กในเมืองธานี ซึ่งผลตอบแทนต่อบริษัทจะมีทั้งระยะสั้นจากการขายและระยะยาวจากค่าเช่า และยังเพิ่มโอกาสของการนำสินทรัพย์เช่า อย่างเช่น IMPACT 2 หรือโรงแรมในมือมาจัดตั้งเป็น REIT เพิ่มเตินในอนาคตได้ด้วย

ประมาณการ และ สมมติฐาน
สำหรับปี 2556/2557 เราประเมินรายได้ของ BLAND ที่เท่ากับ 6,606 ล้านบาท (+72% YoY) โดยจะมีรายได้หลักมจาก IMPACT ประมาณ 2 ไตรมาส (สมมติฐานไม่มีรายได้จาก IMPACT หลังจากขายให้กับ REIT) รายได้จากโครงการคอนโดมิเนียม Double lake , รายได้จากการขายที่ดินเปล่าบริเวณศรีนครินทร์รวม 300 ไร่ และรายได้จากศูนย์กาค้า Bee Hive โดยเราคาดอัตราการทำกำไรขั้นต้นเฉลี่ยลดลงเป็น 31% จาก 42% ในปีก่อนหน้าเนื่องจากอัตราการทำกำไรขั้นต้นจากการขายอสังหาริมทรัพย์เฉลี่ยเท่ากับ 30 – 35% ต่ำกว่าอัตราการทำกำไรจากค่าเช่าศูนย์แสดงสินค้าและศูนย์ประชุมที่ประมาณ 50% และเราคาดหวังอัตราการทำกำไรขั้นต้นจากการขายที่ดินเปล่าที่ต่ำกว่าการอสังหาริมทรัพย์