ก.ล.ต. และ REITs
คอลัมน์ วันพฤหัสบดีที่ 10 ตุลาคม 2556 ผู้เข้าชม : 7 คน
เป็นเวลาไม่น้อยกว่า 4 ปี และ ผ่านการขัดเกลาของเลขาธิการถึง 2 คน ที่ ก.ล.ต. ได้ทำการศึกษาและออกแบบกองทุนอสังหาริมทรัพย์รูปแบบใหม่ที่เรียกว่า กองทรัสต์เพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust ) หรือ REIT เพื่อให้เป็นเครื่องมือทางการเงินรูปแบบใหม่ที่มาแทนที่ กองทุนอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1) ที่ใช้กันมายาวนาน
ต้นปีนี้ เลขาธิการ ดร.วรพล โสคติยานุรักษ์ ก็ออกมาประกาศว่า พร้อมแล้วที่จะนำเอา REIT มาใช้อย่างเต็มรูป โดยตั้งเป้าว่า จะให้เริ่มใช้ให้ทันในปลายปี พร้อมกันนั้นก็บอกว่า จะยกเลิกการอนุมัติตั้งกองอสังหาริมทรัพย์รูปแบบเก่าในสิ้นปีนี้
ผลลัพธ์ที่ตามมา ซึ่งถือเป็นจุดเปลี่ยนของธุรกิจ หรือของยุคสมัย ก็คือ ปีนี้ บรรดาผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก พากันเร่งตั้ง กองทุนอสังหาฯ (กอง 1) ทั้งในรูปของกองทุนแบบซื้อขาด (free hold) และกองทุนแบบซื้อสิทธิ์เช่า (lease hold) เป็นการใหญ่ก่อนที่จะไม่ออกใบอนุญาต
เหตุผลที่ ก.ล.ต. ใช้สื่อสารต่อสาธารณะเสมอมา ซึ่งเน้นจุดเด่นของ REIT มากกว่าจุดด้อย โดยนอกจากว่ามีความเป็นสากลมากกว่าเดิมแล้ว ยังมีการให้ความคุ้มครองผู้ลงทุนเหมือนกับบริษัทจดทะเบียน และมีการกำกับดูแลด้านการลงทุนยืดหยุ่นกว่าหลายประการ เช่น
- การเปิดให้ผู้ที่มีความเชี่ยวชาญด้านการลงทุนและบริหารอสังหาริมทรัพย์เข้ามาจัดตั้งและจัดการทรัพย์สินอสังหาริมทรัพย์ได้ในรูป "ทรัสตี" เพื่อดูแลทรัพย์สินและดูแลให้ผู้บริหารกอง REIT ทำหน้าที่ตามที่ควรจะเป็น
- ไม่จำกัดประเภททรัพย์สินที่ลงทุนได้ สามารถลงทุนในทรัพย์สินในประเทศก็ได้และลงทุนในต่างประเทศได้ นอกจากนี้ยังเปิดให้ลงทุนในโครงการที่อยู่ระหว่างพัฒนาได้ถึง 10% ของทรัพย์สินรวม
- สามารถกู้ยืมเงินเพื่อนำไปลงทุนหรือซ่อมแซมทรัพย์สินได้คล่องตัวกว่า โดยสามารถกู้ได้ถึง 35% ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ หรือ 60% ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ หากได้รับการจัดอันดับน่าเชื่อถือในระดับที่สามารถลงทุนได้ (investment grade)
จุดอ่อนเปราะที่ยังคลุมเครือ เพราะ ก.ล.ต.เองก็ไม่ชัดเจนเท่าใดนักคือ ประโยชน์ทางภาษีในการโอนทรัพย์สินจากกอง 1 มาไว้ในกอง REIT โดยอระบุเพียงแค่ว่า อยู่ในระหว่างหารือกับทางกรมสรรพากร ซึ่งขึ้นกับดุลพินิจของกรมสรรพากรว่าอยากจะสนับสนุนในส่วนนี้มากน้อยแค่ไหน
โดยข้อเท็จจริง REIT ถือเป็นผลิตภัณฑ์ของตลาดทุนที่มีความซับซ้อน จากถิ่นกำเนิดในตลาดสหรัฐ และขยายตัวไปยังตลาดทุนทั่วโลก แม้จะมีหลักการเดียวกันหมด แต่รายละเอียดเฉพาะตลาดที่แตกต่างกันไปตามสภาพของพัฒนาการทางเศรษฐกิจและธุรกิจ
ในหลักการทั่วไปแล้ว REIT ในโลกแยกออกได้ 3 ประเภท คือ
- Equity REITs กองทรัสต์ที่เข้าซื้อ หรือ เช่าทรัพย์สินเพื่อแสวงหารายได้จากค่าเช่า เงินปันผล หรือ ส่วนต่างของราคาจากการขายสินทรัพย์นั้น เป็นรูปแบบยอดนิยม
- Mortgage REITs กองทรัตส์ที่เข้ารับจำนองทรัพย์สิน เพื่อแสวงหารายได้จากส่วนต่างของอัตราดอกเบี้ยที่จำนองกับดอกเบี้ยในตลาด ซึ่งมีความเสี่ยงตรงที่ หากดอกเบี้ยตลาดสูงขึ้น มูลค่าของทรัพย์สินที่รับจำนองจะราคาตกลงสวนทางกัน
- Hybrid REITs กองทรัสต์ลูกผสม สามารถเป็นได้ทั้งกองปิด และกองเปิด ทำนองเดียวกับกองทุนรวมลูกผสมทั้งหลาย ลงทุนในทรัพย์สินทั้งที่เป็นทรัพย์สินเดี่ยวหรือ ร่วม
สำหรับ REIT ไทยนั้น ยังไม่เคยเห็นการสื่อสารที่ชัดเจนว่า ก.ล.ต. จะอนุมัติกองทรัสต์ทุกประเภทตามหลักการดังกล่าวหรือไม่
ท่ามกลางเสียงขานรับและเตรียมตัวเข้าสู่การเปลี่ยนแปลง จากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หลายราย ที่หาโอกาสจากการระดมทุนในรูป REIT จนกระทั่งกลายเป็นความหวังใหม่ของธุรกิจ จู่ๆ รองเลขาธิการ ก.ล.ต. ชาลี จันทนยิ่งยง ก็ออกมาให้ข่าวสวนกระแสชนิดยูเทิร์น 180 องศา ว่า การอนุมัติกอง REIT จะต้องล่าช้าออกไป เพราะยังไม่เรียบร้อยทางด้านภาษีในส่วนของกรมสรรพากร
ข้อมูลใหม่ล่าสุดนี้ ทำให้หงายเงิบไปตามๆ กัน เพราะจุดเปลี่ยน กลายเป็นจุดสับสนโดยปริยาย โดยเฉพาะหุ้นของบริษัทบางรายที่เคยเชื่อว่าจะออก REIT ได้ทันในปลายปีนี้ และราคาหุ้นเริ่มวิ่งออกรับข่าวไปบ้างแล้ว กลายเป็น ความเสี่ยงทางด้านนโยบาย อย่างเลี่ยงไม่พ้น
คำถามใหญ่ล่าสุดที่ท้าทายต่อความน่าเชื่อถือของ ก.ล.ต. ในฐานะผู้กำกับดูแลตลาดหลักทรัพย์ และออกแบบผลิตภัณฑ์หลักทรัพย์อย่างมีนัยสำคัญ ก็คือ
- ผู้บริหาร ก.ล.ต. (ที่ย้ำหลายครั้งว่าพร้อมเต็มที่) ได้ทำการขายฝันกลางวันทางนโยบาย ใช่หรือไม่ เพราะโดยข้อเท็จจริง ควรจะสรุปให้เบ็ดเสร็จกับสรรพากรเสียก่อน แล้วออกมาประกาศหลักเกณฑ์และเงื่อนไข
- การออกแบบ REIT ของก.ล.ต. ที่ยังไม่ครบถ้วนสมบูรณ์ โดยเฉพาะ ประเด็นสำคัญสุดคือ ภาษี (ซึ่งมีอยู่ 2 ระดับ คือ ภาษีในส่วนของกองทรัสต์ และระดับของนักลงทุนที่ถือหน่วย) เป็นพฤติกรรมล้ำเส้น (ออฟไซด์) เพื่อแย่งซีนทำผลงาน หรือ เพราะเกิดจากการสื่อสารที่บกพร่อง
- ใครจะรับผิดชอบจากการส่งสัญญาณต่อตลาดและผู้ประกอบการที่สับสนเช่นนี้ ระหว่างเลขาธิการก.ล.ต. ดร.วรพล โสคติยานุรักษ์ กับ รองเลขาธิการ ก.ล.ต. ชาลี จันทนยิ่งยง ที่พูดกันคนละอย่าง (โดยไม่นับว่าคนทั้งคู่เคยเข้าชิงตำแหน่งเดียวกันมาก่อน ซึ่งไม่น่าจะเป็นประเด็นสำคัญ
- การโยนภาระ "บาป” ให้สรรพากรว่าเป็นตัวการขวางความก้าวหน้าของธุรกิจ มีเป้าหมายเพื่อกลบความบกพร่องในการออกแบบของ ก.ล.ต.เองใช่หรือไม่
4 ประเด็นข้างต้น ผู้บริหาร ก.ล.ต. จะต้องเร่งออกมาตอบคำถามข้างต้นให้ชัดเจน จะรอช้าเพื่อซื้อเวลาตั้งตัวแก้ต่าง ไม่ได้เป็นอันขาด
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น