PS-SIRI เชือดเฉือนแชมป์อสังหาฯ

รายงานพิเศษ วันพุธที่ 17 กรกฎาคม 2556 
ผู้เข้าชม : 10 คน 

ท่ามกลางกระแสข่าวที่มีนักวิชาการ และนักการเงินบางกลุ่มออกมาโหมกระพือว่า อาจจะเกิดฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะตลาดที่อยู่อาศัยมากขึ้น เนื่องจากบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้เร่งเปิดตัวโครงการใหม่ๆ รวมแล้วถึง 330,000 หน่วย ซึ่งอาจก่อให้เกิดการล้นตลาดในอนาคตได้ ประกอบกับสถาบันการเงินก็อำนวยสินเชื่อในสัดส่วนที่เกือบเท่ากับมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่จดจำนอง ซึ่งถือเป็นจุดเปราะบางสำคัญ ทำให้บรรดาผู้ประกอบการจำนวนไม่น้อยพากันทบทวนและชะลอโครงการ  แต่สำหรับสองผู้นำในวงการอสังหาริมทรัพย์อย่าง บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) หรือ PS และบริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) หรือ SIRI กลับกระทำตรงกันข้าม

               

ผู้บริหารของทั้งสองบริษัทยังคงยืนยันว่า ไม่มองเห็นแนวโน้มของคำว่าฟองสบู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในระยะสั้นและระยะกลางแต่อย่างใด เพราะยังคงไม่มีปัญหาในการขายโครงการที่ดำเนินมา ดังนั้น จึงยังเดินหน้าทำแผนที่วางเอาไว้อย่างเต็มที่ ในฐานะที่เป็นแบรนด์ชั้นนำของตลาดในช่วงนี้

                ภาพสะท้อนความมั่นใจดังกล่าว แสดงออกมาในผลประกอบการ และตัวเลขการขายล่วงหน้าหรือพรีเซลของทั้งสองบริษัทที่ยังคงเดินหน้ารุกตลาดอย่างต่อเนื่อง แม้จะด้วยกลยุทธ์ธุรกิจที่คล้ายกัน แต่ก็แตกต่างในรายละเอียดเข้าทำนองสร้างดาวคนละดวงอย่างชัดเจน

                ในเชิงกลยุทธ์ PS ยังคงมุ่งมั่นกับกระแสเงินสดที่มั่นคงแข็งแกร่ง มุ่งสร้างโครงการตามความถนัดโดยไม่สร้างหนี้ เพื่อป้องกันความผิดพลาดในธุรกิจ ในขณะที่ SIRI นั้นเร่งใช้การตลาดที่เปิดช่องให้เพื่อเติบโตตามโอกาส และใช้การก่อหนี้สร้างโอกาส ด้วยความมั่นใจว่า จะสามารถสร้างยอดขายกลบหนี้ได้สำเร็จในอนาคตเมื่อมีการส่งมอบโครงการให้กับลูกค้า

.........

ผลประกอบการและเป้าหมายของบริษัทหัวแถว 3 รายในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย

บริษัท	รายได้ 2555 (ล้านบาท)	กำไรสุทธิ 2555 (ล้านบาท)	เป้าหมายโครงการ 2556	เป้ารายได้ 2556 (ล้านบาท)	รายได้เพิ่มจาก 2555
PS	27,140.74	3,898.14	78 โครงการ มูลค่า 55,000  ล้านบาท	40,000	26%
SIRI	38,086.79	2,015.08	45 โครงการ มูลค่า 61,000 ล้านบาท	36,000	30%
LH	26,714.47	5,635.73	24 โครงการ มูลค่า 43,295 ล้านบาท	30,000	19%

..........

                กลยุทธ์ที่แตกต่างกัน ทำให้เกิดผลลัพธ์ที่แตกต่างกันในทางการเงินชัดเจน ดังจะเห็นได้ว่าในไตรมาสแรกของปีนี้    PS ทำกำไรสวยงามต่อเนื่องถึง 773.26 ล้านบาท จากยอดขาย 6,340.08 ล้านบาท ในขณะที่ SIRI เสียศูนย์เล็กน้อยเพราะมีตัวเลขผลประกอบการขาดทุน 86.47 ล้านบาท จากยอดขาย 5,214.85 ล้านบาท แต่ก็สามารถกลับมาได้ในไตรมาสที่สองได้ทันควัน

ในกรณีของ PS ผู้บริหารอย่าง นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการบริษัท เปิดเผยว่า ในช่วงครึ่งปีแรกบริษัทสามารถทำยอดขาย (พรีเซล) ได้ตามเป้าหมายที่ตั้งไว้ 23,000 ล้านบาท เนื่องจากบริษัทได้มีการเปิดโครงการใหม่ทั้งสิ้น 33 โครงการ มูลค่าโครงการรวมกว่า 33,000 ล้านบาท ซึ่งลูกค้าก็ให้การตอบรับที่ดีมีการเข้ามาจองซื้อโครงการอย่างต่อเนื่อง ทั้งโครงการแนวราบ และคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะลูกค้าตลาดระดับกลางและล่างที่มีกำลังซื้อที่ดี

ยอดพรีเซลที่พุ่งขึ้นตามเป้า ทำให้รายได้ของPSในครึ่งแรก เพิ่มจากระยะเดียวกันปีก่อนค่อนข้างมาก โดยนักวิเคราะห์หลักทรัพย์ประเมินว่าไตรมาส 2/56 PS จะรับรู้รายได้ประมาณ 8,858 ล้านบาท จากการประสบความสำเร็จสามารถปิดโครงการคอนโด The Edition ที่สะพานควาย มูลค่าโครงการกว่า 1.2 พันล้านบาทได้ภายใน 4 ชั่วโมง รวมไปถึงมียอดขายแนวราบที่เติบโตอย่างแข็งแกร่ง และมีกำไรสุทธิราว 1,310 ล้านบาท หรือคิดเป็น 0.59 บาทต่อหุ้น เพิ่มขึ้น 69.5% จากไตรมาสก่อน และเพิ่มขึ้น 30.7% จากปีก่อน

ยอดขายและความสามารถทำกำไรในครึ่งปีแรกที่สวยงาม ในช่วงครึ่งปีหลังบริษัทมีแผนที่จะเปิดโครงการใหม่เพิ่มอีก 45 โครงการ มูลค่าโครงการรวมประมาณ 31,500 ล้านบาท

ดังนั้น ยอดขายทั้งปีของปีนี้ บริษัทคาดว่าจะมีโอกาสที่จะทำได้สูงถึง 39,000-40,000 ล้านบาท จากเป้าหมายเดิมทั้งปีที่ตั้งไว้ที่ 35,000 ล้านบาท เนื่องจากปัจจุบันบริษัทมียอดขายที่รอโอน (Backlog) อยู่ที่ประมาณ 42,700 ล้านบาท ซึ่งจะรับรู้รายได้ในปีนี้ 24,500 ล้านบาท ส่วนที่เหลือจะทยอยรับรู้รายได้ในช่วง 2-3 ปี

ล่าสุด PS ยังมีการขยับโครงสร้างในระดับสูงสุดของบริษัทด้วยการแต่งตั้งนายเลอศักดิ์ จุลเทศ อดีตรองกรรมการผู้จัดการของธนาคารออมสิน ซึ่งเคยเป็นกรรมการอิสระของบริษัทฯให้เป็น รองประธานกรรมการบริหาร และกรรมการผู้อำนวยการ” ของบริษัทฯ โดยมีผลตั้งแต่วันที่ 12 กรกฎาคม 2556 เป็นต้นไป ซึ่งนักการเงินที่มีประสบการณ์สูงเช่นนี้ จะทำให้การรุกคืบทางธุรกิจของบริษัททำได้รัดกุมและมีประสิทธิภาพสูงขึ้น

หากเป็นเช่นนั้นจริง โอกาสที่ PS จะกลับมาเป็นแชมป์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อีกครั้งหลังจากเสียแชมป์ไปปีที่ผ่านมา ก็เป็นไปได้สูงมาก

ทางด้าน SIRI ผู้บริหารคือ นายวันจักร์ บุรณศิริ ประธานผู้บริหารฝ่ายปฏิบัติการ เปิดเผยว่า บริษัทมั่นใจไตรมาส 2/56 จะพลิกมาเป็นกำไร เนื่องจากมีการโอนโครงการมากขึ้น ส่งผลให้รายได้ในช่วงครึ่งปีแรกจะอยู่ที่ประมาณ 1.2 หมื่นล้านบาท และมียอดขายอยู่ที่ 2.9 หมื่นล้านบาท ซึ่งเกิน 50% ของเป้าหมายทั้งปีที่ตั้งไว้ แต่ไม่ยืนยันตัวเลขกำไร ซึ่งนักวิเคราะห์หลักทรัพย์ประเมินล่วงหน้าว่าจะมีกำไรสุทธิในไตรมาสนี้ประมาณ 705 ล้านบาท ซึ่งจะทำให้ครึ่งแรกของปีมีกำไรสูง

สำหรับผลประกอบการในช่วงครึ่งปีหลังของ SIRI ผู้บริหารก็คาดว่ายอดขายจะอ่อนตัวลงจากครึ่งปีแรกเล็กน้อย เนื่องจากมีการเปิดโครงการน้อยลง โดยช่วงครึ่งปีแรกมีการเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งหมด 27 โครงการ มูลค่ารวมกว่า 3.8 หมื่นล้านบาท แต่มีการปับลดลงมาเหลือในไตรมาสสามเพียงแค่ 16 โครงการ มูลค่ารวม 1.6-1.7 หมื่นล้านบาท จาก 23 โครงการ มูลค่า 2.6 หมื่นล้านบาท ที่สะท้อนถึงความระมักระวังในการเปิดโครงการมากขึ้น

ทั้งนี้ผู้บริหารของ SIRI ก็ยังคงเชื่อมั่นว่า ชื่อว่าผลประกอบการไตรมาส 4/56 จะเป็นไตรมาสที่ดีสุดของปี เนื่องจากมีคอนโดฯ พร้อมโอนอยู่หลายโครงการ จึงยังคงมั่นใจว่า จะสามารถคงเป้ารายได้ทั้งปีไว้ที่ 3.5 หมื่นล้านบาท และมียอดขายที่ 4.8 หมื่นล้านบาท ปัจจุบันมียอดขายรอโอน หรือแบ็กล็อกกว่า 6.3 หมื่นล้านบาท

ประเด็นที่น่าสนใจของยักษ์ใหญ่อสังหาริมทรัพย์ทั้งสองราย จึงไม่ได้อยู่ที่ปัญหาเรื่องการเปิดโครงการหรือการขาย แต่อยู่ที่ความสามารถในการสร้างขีดความสามารถในการโอนโครงการที่แล้วเสร็จให้กับลูกค้าได้เร็วแค่ไหนเป็นหลัก เพราะในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปัจจุบัน ที่มีลักษณะ economy of speed มากขึ้นตามระบบบันทึกบัญชีที่ปรับปรุงใหม่ การโอนถือเป็นจุดสำคัญที่ทำให้ตัวเลขรายได้และกำไรมีความโดดเด่น ซึ่งจะทำให้ปัญหาเรื่องของหนี้สินต่อส่วนผู้ถือหุ้นหรือ ดี/อี ลดความสำคัญลงไป

ในเรื่องเช่นนี้ จะเห็นได้ว่า PS จะมีความโดดเด่นจากการเดินหน้ารุกโครงการอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต เนื่องจากมีเงินสดในมือมาก และมีหนี้ต่ำ จากความสามารถในการบริหารทางการเงินได้ดี ในขณะที่SIRI นั้นจะมีความเสี่ยงมากกว่าเนื่องจากกลยุทธ์รุกโครงการด้วยหนี้ซึ่งอาจจะทำให้สะดุดได้หากขาดสภาพคล่องขึ้นมา

นั่นหมายความว่า จะต้องจับตาดูความสามารถของ PS ให้มากเป็นพิเศษนับจากนี้ไป

ประเด็นของการโอนโครงการให้กับลูกค้าดังกล่าวเป็นสิ่งที่มีความสำคัญในช่วงที่ธุรกิจเริ่มอิ่มตัวมากขึ้นจากการที่เศรษฐกิจไทยในอนาคตอันใกล้เริ่มมีแนวโน้มที่รับผลสะเทือนทางลบจากวิกฤติเศรษฐกิจโลกที่ส่งผ่านมายังประเทศกำลังพัฒนา ลกระทบ ทำให้รัฐบาล ธนาคารพาณิชย์ อาจเตรียมมาตรการคุมเข้าธุรกิจเพื่อป้องกันอุปทานล้นตลาดในอนาคต โดยเฉพาะการควบคุมสินเชื่อลูกค้า เพื่อป้องกันการเก็งกำไร ซึ่งเวลานี้ก็ได้เริ่มต้นบ้างแล้วเช่นการที่ ธนาคารแห่งประเทศไทยกำลังพิจารณาว่าจะตรวจสอบราคาหลักทรัพย์ค้ำประกันของสถาบันการเงินที่มีราคาเกินกว่า 3 ล้านบาท เพื่อป้องปรามการอำนวยสินเชื่อที่สุ่มเสี่ยง และการสอบทานคุณสมบัติของผู้ได้ขอสินเชื่อ

          สิ่งที่น่าสนใจก็คือ ภายใต้สถานการณ์ที่การแข่งขันเข้มข้นมากขึ้น แม้ว่าฟองสบู่ธุรกิจจะได้รับการยืนยันว่ายังอยู่ห่างไกลมาก เนื่องจากยอดขายยังสูงกว่าโครงการที่เปิดตัวใหม่ทั้งที่อยู่อาศัยในแนวระนาบ และห้องชุดพักอาศัย ทั้งสองบริษัทยักษ์ใหญ่หัวแถวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อย่าง PS และ SIRI ซึ่งเคยประกาศเป้าโครงการใหม่เพื่อข่มขวัญคู่แข่งมาตั้งแต่ต้น จะต้องเร่งไขว่คว้าโอกาสเพื่อชิงความเป็นหนึ่งทั้งทางด้านยอดขายและกำไรต่อไปให้ได้ 

                ใครจะเฉือนแชมป์ยอดขายและรายได้สูงกว่ากันในปีนี้ เดาได้ไม่ยาก แต่แชมป์กำไรนั้น ดูเหมือนแลนด์แอนด์ เฮ้าส์ หรือ LH ดูเหมือนจะยังคงจองตำแหน่งเหนียวแน่นไม่ยอมปล่อยมือง่ายๆ ใครคิดจะแย่งส่วนนี้ คงต้องเหนื่อยเป็นพิเศษ